Per Schroders, può offrire agli investitori rendimenti più attraenti, dovuti al flusso di reddito più il premio di illiquidità, rispetto al debito societario con ranking simili
Dopo la crisi finanziaria globale sono molte le asset class dei mercati privati ad aver prosperato, ma la crescita del mercato del debito immobiliare è particolarmente degna di nota e prosegue nel suo slancio. Secondo Natalie Howard, head of real estate debt di Schroders, le fonti tradizionali di finanziamento hanno iniziato a diminuire dopo la crisi del 2008, ma il fabbisogno di prestiti immobiliari persiste: è qui che i prestiti privati garantiti da immobili commerciali sono intervenuti per aiutare a colmare il crescente divario di finanziamento. Non solo: il declino sia della capacity che della propensione a concedere prestiti è stato ulteriormente esacerbato dal Covid-19, con i creditori focalizzati sui loro portafogli esistenti e sulle possibili perdite di bilancio.
Tuttavia, la ritirata dei creditori tradizionali spiega solo come mai l’offerta del debito immobiliare privato sia aumentata. Per comprendere meglio perché la domanda sia cresciuta, secondo l’esperta dobbiamo guardare all’appetito degli investitori. “La caccia ai rendimenti e i benefici della diversificazione sono argomenti familiari – osserva -. Nell’ultimo decennio, le correlazioni tra le asset class tradizionali sono cresciute, soprattutto durante le fasi di maggiore volatilità, facendo incrementare l’interesse per aree di nicchia in grado di offrire fonti di rendimento genuinamente diversificate. Questi sono i fattori che hanno contribuito maggiormente allo slancio crescente dei private asset dal 2009 in poi”.
Ma cosa ha reso il debito immobiliare in particolare così competitivo? “Intanto, l’outlook di medio termine per il real estate è positivo – spiega la Howard -. I mercati hanno superato la crisi da Covid-19 con un tasso di ‘vacancy’, cioè di spazi vacanti, ai minimi in molte aree. È vero che al momento non vediamo una crescita economica genuina (ma piuttosto un rimbalzo) e che quindi la crescita degli affitti può essere debole. Tuttavia, ciò è controbilanciato da un’offerta nuova limitata, dovuta principalmente alla cautela legata alla pandemia, e le previsioni a cinque anni restano incoraggianti”.
Secondo l’esperta, il debito immobiliare può offrire agli investitori rendimenti attraenti, dovuti al flusso di reddito, più il premio di illiquidità, rispetto al debito corporate con ranking simili. Anche le caratteristiche in termini di rischio sono favorevoli rispetto a bond corporate ed equity. “La protezione dai ribassi è fornita dall’immobile fisico – chiarisce -, da un cuscinetto azionario significativo e da strutture di prestito solide. La sensibilità ai tassi di interesse, invece, è limitata dalle cedole variabili. Infine, la correlazione con l’S&P 500 storicamente è stata negativa”.
In caso di default, i creditori solitamente possono negoziare direttamente con i debitori. “Questo perché – afferma la Howard – i prestiti immobiliari solitamente vengono detenuti da uno o pochi investitori sottostanti, a differenza dei molteplici investitori di bond pubblici. Questo processo diretto può dare un potere di negoziazione maggiore e garantire la possibilità di affrontare proattivamente i problemi quando emergono e prima che diventino rilevanti. Quando un default non può essere evitato, i creditori possono rifarsi alle proprietà sottostanti e liquidare il collaterale per recuperare i propri prestiti”.
Insomma, si tratta di un’opportunità che scaturisce da un gap di finanziamento. “L’opportunità presentata dal crescente fabbisogno di creditori alternativi mette gli investitori di debito immobiliare in una posizione di vantaggio. Con maggiore controllo e dinamiche della domanda in favore dell’investitore, i rendimenti aggiustati per il rischio sono attraenti, soprattutto rispetto ai bond corporate tradizionali, con una qualità del credito simile”, conclude l’esperta.
