In salita, oltre ai canoni di locazione, anche i prezzi di vendita (+2,6%). Bologna supera Roma per il costo delle abitazioni
Nonostante la difficile congiuntura economica, i canoni di locazione e i prezzi delle case nel 2023 non hanno accennato a diminuire. Anzi, risultano ancora in salita sia i canoni di locazione sia i prezzi di vendita, confermando così la dinamica più lenta dei cicli del mattone. Chi vende casa, quindi, è portato ad attendere tempi migliori piuttosto che ad abbassare subito le aspettative di guadagno.
Stando a quanto rilevato da Immobiliare.it Insights (gruppo Immobiliare.it), a dicembre 2023 il prezzo medio al mq in Italia si è attestato sui 2.151 euro, in crescita del 2,6% rispetto a un anno fa. Al Centro, i prezzi si sono mantenuti stabili (2.430 euro/mq) mentre sono cresciuti nel Nord Est, +5,3% (2.172 euro/mq) e nel Nord Ovest, +4,2% (2.308 euro/mq). Le restanti zone mostrano variazioni poco significative.
Bologna supera Roma
Il capoluogo di regione che ha performato meglio nel 2023 è stato Trieste (2.079 euro/mq), con una crescita che sfiora l’8 per cento. Il più caro rimane comunque Milano, a 5.289 euro/mq, seguito da Firenze che sfonda la soglia dei 4.000 euro/mq, in crescita del 3,4 per cento. Bologna conferma il sorpasso su Roma: 3.380 euro/mq vs. 3.331 euro/mq. Mentre i prezzi nella Capitale sono rimasti sostanzialmente invariati, a Bologna sono cresciuti del 5,7 per cento. Tutti i capoluoghi mostrano comunque un trend positivo, con l’eccezione di Torino che nei 12 mesi perde lo 0,3%, attestandosi sui 1.887 euro/mq.
Sebbene in generale la domanda di case sia diminuita rispetto a 12 mesi fa (-3,8%), con la sola eccezione del Sud Italia (+2,5%), le abitazioni sono uscite con successo dal mercato. L’offerta, infatti, si è contratta di quasi 12 punti percentuali rispetto a dicembre 2022, con ribassi sull’ordine del 20% al Sud e nelle Isole. Tuttavia, l’ultimo trimestre mostra una decisa inversione di tendenza per quanto riguarda lo stock di immobili disponibili sul mercato, con importanti accumuli su tutto il territorio nazionale, in particolare proprio al Sud e nelle Isole.
Le grandi città (quelle con più di 250.000 abitanti) hanno conseguito risultati migliori rispetto ai piccoli centri. Il loro prezzo al metro quadro è cresciuto del 4% nei 12 mesi, attestandosi a 3.279 euro. Le città più piccole si sono fermate al +2,1% (1.796 euro/mq). Tuttavia, le cittadine meno popolose sono quelle che garantiscono un’accessibilità all’acquisto più elevata, con oltre il 26% del mercato in offerta che un single con reddito medio riuscirebbe a permettersi. Nei grandi centri urbani, invece, la stessa percentuale si ferma all’11,6 per cento.
“Sebbene nel 2023 le transazioni siano diminuite come ci si aspettava, i prezzi delle abitazioni hanno tenuto. Anzi, nella maggior parte dei casi sono aumentati, segno che i proprietari resistono nelle valutazioni dei loro immobili – commenta Antonio Intini, chief business development officer di Immobiliare.it –. Questo ha reso in generale le grandi città ancora meno accessibili a chi ha una disponibilità economica limitata. Penso ai giovani lavoratori, come dimostra il nostro indice di affordability, in calo di 6 punti percentuali nelle città con più di 250.000 abitanti”.
I canoni di locazioni
Le performance dei costi sono ancora migliori se si guarda all’affitto, dove i canoni sono cresciuti in un anno del 6,3%, attestandosi a fine 2023 sui 12,4 euro al metro quadro in media. In questo caso è il Nord Ovest la macrozona più cara (13,4 euro/mq) e anche quella che è cresciuta di più nei 12 mesi (+8,8%). Bene anche le Isole che rispetto allo scorso anno guadagnano il 6,8%. Il Nord Est segna un +6,1% mentre il Sud un +5,1 per cento. Il Centro, la zona meno performante, mostra comunque un aumento sull’ordine del 3 per cento.
La domanda per la locazione ha conosciuto una crescita importante rispetto a 12 mesi fa (+21,8%), con il Centro che segna addirittura il +48,6%. Di contro anche l’offerta è cresciuta, +2,1%, dal momento che il Nord del Paese mostra accumuli importanti nelle soluzioni proposte in affitto sul mercato: +14,1% nel Nord Ovest e +18,9% nel Nord Est. Gli ultimi tre mesi però vedono la situazione capovolgersi completamente, con la domanda che precipita del 7,4% – probabilmente a causa dell’aumento dei prezzi che ha coinvolto tutte le principali città – e lo stock che cala fino a toccare il -4,3 per cento.
È Catanzaro il capoluogo di regione che ha conosciuto la crescita più significativa nei canoni nei 12 mesi: +25,8%, arrivando a sfiorare gli 8 euro/mq. Bene anche Firenze che si avvicina ai 20 euro/mq con una crescita di oltre il 22 per cento. Milano si conferma comunque la più cara con i suoi 22,3 euro/mq (con una crescita del 10% nell’anno).
Sono sempre le grandi città (più di 250.000 abitanti) a mostrare la crescita di prezzo più rilevante: +11,1% a fronte del +7% dei piccoli centri. Per affittare casa in un grande centro a dicembre 2023 servivano 16,4 euro/mq mentre in una cittadina erano sufficienti 9,7 euro/mq.
“Come prevedibile, dati i prezzi sempre meno accessibili degli immobili proposti in vendita, sempre più persone si sono rivolte al mercato degli affitti, che ha visto lo stock, già impoverito da locazioni turistiche e affitti brevi, ridursi drasticamente a fronte di una domanda davvero elevata – continua Intini – Questo ha portato ad un incremento rilevante dei prezzi, specialmente nelle città che più offrono a livello di opportunità lavorative e dove la competizione per la casa è maggiore, e gli ultimi mesi del 2023 mostrano infatti come anche la domanda di abitazioni in affitto stia iniziando a contrarsi”.
