Kerl (Nuveen): “le valutazioni dei titoli del settore immobiliare (Reit) oggi sono a sconto rispetto al Nav dei loro portafogli immobiliari. Nei prossimi due anni, utili e dividendi cresceranno rispettivamente del 7% e 9%”
“Investire in società immobiliari che seguono una politica di riduzione dell’impronta di carbonio è interessante non solo da un punto di vista ambientale, ma anche di redditività del portafoglio”. Benjamin T. Kerl, head of real estate investments e portfolio manager di Nuveen, non ha dubbi e sottolinea che se da un lato la decarbonizzazione è fondamentale a ridurre al minimo il riscaldamento globale, dall’altro lato la creazione di emissioni più basse, con l’installazione di pannelli solari, può produrre interessanti fondi di rendimento finanziario per le società immobiliari: “da un punto di vista degli investimenti, riteniamo che le valutazioni più basse, i buoni utili, la robusta crescita dei dividendi e i fondamentali sani offerti dai Reit (Real estate investment trust, ndr) rappresentano argomentazioni valide per diversificare ulteriormente il proprio portafoglio in un orizzonte di lungo periodo”.
Tra valutazioni e fondamentali
L’andamento dei Reit negli ultimi anni è stato altalenante. Prima si sono messi in evidenza post Covid, facendo registrare rendimenti interessanti nel 2021, grazie proprio alla riapertura delle economie a livello mondiale, per poi scontare nel 2022 l’impennata dell’inflazioneCon il termine inflazione si indica l’incremento dei prezz... Leggi e le conseguenti politiche monetarie aggressive delle banche centrali.
E ora, proprio per effetto della correzione dell’ultimo anno, i riflettori sono nuovamente puntati su di loro: “i Reit mostrano oggi uno sconto significativo rispetto al NavIl Nav, acronimo di Net asset value (ovvero valore dell'atti... Leggi dei loro portafogli immobiliari, oltre a offrire multipli interessanti rispetto al settore immobiliare privato e al mercato azionario” argomenta Kerl. Ma oltre alle valutazioni, anche la solidità dei fondamentali del settore gioca a favore dei Reit. “I tassi di occupazione rimangono elevati in quasi tutti i mercati, mentre l’offerta è ancora limitata dalle normative e dall’impennata dei costi di costruzione – aggiunge ancora l’esperto di Nuveen – Nel complesso, questi fattori hanno portato a una solida crescita degli utili e dei dividendi previsti per i Reit nel 2023. In particolare, riteniamo che la crescita dei dividendi dei REIT accelererà al 9% annuo nel prossimo biennio, contro una crescita del 7% degli utili”.
Occhio ai tassi d’interesse
Secondo Kerl, il 2023 sarà un anno di transizione, con le politiche monetarie delle banche centrali che si avvicineranno alla fine del ciclo rialzista dei tassi, consentendo alle valutazioni e ai fondamentali di fare da propulsore ai Reit: “i flussi di cassa del settore immobiliare sono generalmente protetti dall’inflazioneCon il termine inflazione si indica l’incremento dei prezz... Leggi grazie a percentuali fisse o a scale mobili di affitto legate all’indice dei prezzi al consumo – fa notare Kerl – Di conseguenza, i Reit tendono a offrire rendimenti relativamente migliori quando l’inflazioneCon il termine inflazione si indica l’incremento dei prezz... Leggi aumenta. Tuttavia, i tassi d’interesse reali sono stati un driver più significativo rispetto all’inflazioneCon il termine inflazione si indica l’incremento dei prezz... Leggi, data la lunga durata dei flussi di cassa della maggior parte dei Reit e la leva finanziaria utilizzata per guidare la crescita esterna. Con l’aumento dei tassi d’interesse reali, il valore attuale netto di questi flussi di cassa diminuisce e l’aumento dei costi del debito rende più difficile la creazione di valore attraverso le acquisizioni e lo sviluppo immobiliare”.
I driver di performance
“Ci sono diverse ragioni per cui, secondo noi, la decarbonizzazione possa favorire gli investimenti nel real estate – precisa Kerl –. Tra questi, il costo del capitale più basso, l’essere un partner privilegiato degli investimenti pubblici e la possibilità di sfruttare nuove fonti di reddito generate proprio dalla creazione di emissioni più basse”.
Il portafoglio di Nuveen
Con oltre 150 miliardi di dollari di attivi nel Real Estate, Nuveen è oggi uno dei principali gestori nel settore. La strategia Nuveen Global Real Estate Carbon Reduction (art 9) investe in azioniLe azioni sono titoli rappresentativi del capitale di una so... Leggi di società operanti nel settore immobiliare che hanno ottenuto la neutralità di emissioni di carbonio, hanno un target concreto di ottenimento o possiedono un reale track record nella riduzione delle emissioni di gas in maniera da essere allineati agli accordi di Parigi. Gli Stati Uniti sono il mercato principale di investimento, seguito a doppia cifra dal Giappone (10%), mentre da un punto di vista settoriale, il portafoglio è concentrato soprattutto sui titoli industriali (19%), sul comparto “Apartments” (12%) e sulle infrastrutture tecnologiche, con un’esposizione più che doppia rispetto al benchmarkIl benchmark è un indice di riferimento che viene utilizzat... Leggi (15% contro il 6%).
